Πληροφορίες

Αγορά αξίας ρουστίκ κεφαλαίων

Αγορά αξίας ρουστίκ κεφαλαίων

Εκτιμώμενη αγοραία αξία των αγροτικών κεφαλαίων

Κατά την εκτίμηση ενός αμοιβαίου κεφαλαίου σύμφωνα με το κριτήριο της αγοραίας αξίας, ο εκτιμητής πρέπει να κρίνει την προσφορά ότι το αμοιβαίο κεφάλαιο θα μπορούσε να εμφανιστεί σε μια σύμβαση δωρεάν πώλησης σε σχέση με τη στιγμή κατά την οποία γίνεται η εκτίμηση. Η γνώση της αγοράς είναι επομένως απαραίτητη: δηλαδή, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
· Υπάρχουν πρόσφατα παρόμοια κεφάλαια που πωλήθηκαν ·
· Ότι από αυτά τα παρόμοια κεφάλαια είναι γνωστές οι τιμές πώλησης (πρόσφατες και πραγματικά πληρωμένες).
Με παρόμοια κεφάλαια εννοούμε ιδιότητες με παρόμοια εγγενή και εξωγενή χαρακτηριστικά. Δεδομένου ότι δεν υπάρχουν ίσα κεφάλαια, θα πρέπει να κριθεί εάν τα κεφάλαια που λαμβάνονται για σύγκριση έχουν συγκρίσιμα χαρακτηριστικά, ισοδύναμα με αυτά του ταμείου που εκτιμάται, και αυτό είναι το πρώτο και συχνά απαιτητικό έργο του εμπειρογνώμονα. Δεδομένου ότι αυτά τα χαρακτηριστικά είναι πολυάριθμα και διαφόρων ειδών (τοποθεσία, προορισμός παραγωγής, γη, σταθερές βελτιώσεις κ.λπ.), πρέπει να εκφράσει μια παγκόσμια κρίση βάσει των τεχνικών-οικονομικών γνώσεών του, τις οποίες πρέπει να μπορεί να σταθμίσει αμέσως και αμερόληπτα.

Συνθετική διαδικασία

Βασίζεται στην άμεση σύγκριση μεταξύ του ταμείου που θα εκτιμηθεί και των παρόμοιων κεφαλαίων που λαμβάνονται για σύγκριση με βάση μια κοινή παράμετρο, δηλαδή, η βασική εξίσωση της εκτίμησης εφαρμόζεται άμεσα:

Άθροισμα V: Άθροισμα p = Vo: p όπου Vo είναι η συνήθης τιμή.

Η τιμή μονάδας που λαμβάνεται από την αναλογία Somma Vo / Somma p μπορεί να διορθωθεί, εάν είναι απαραίτητο, από μια οντότητα που έχει συσταθεί από τον εμπειρογνώμονα, σε περίπτωση που το ταμείο εμφανίζει διαφορές, σε σύγκριση με τα κεφάλαια που λαμβάνονται για σύγκριση, τα οποία δεν μπορούν να εξεταστούν αλλού. τρόπος, δηλαδή, προσθήκες ή μειώσεις στην κανονική αξία. Τέτοιες διαφορές είναι οι άνετες θετικές ή αρνητικές. Για παράδειγμα, μια υποτίμηση του x% μπορεί να κριθεί για τη διάσπαση σε περισσότερα σώματα ή για ένα μειονεκτικό έδαφος (για ψέματα, γονιμότητα, έκθεση κ.λπ.). η έκταση της διόρθωσης κρίνεται από τον εμπειρογνώμονα εμπειρικά και ως εκ τούτου υποκειμενικά και αμφισβητήσιμη · Πρέπει επομένως να είναι μέτριας οντότητας και να περιορίζεται σε περιπτώσεις πραγματικής ανάγκης.
Από την άλλη πλευρά, όταν οι διαφορές μεταξύ του ταμείου που θα εκτιμηθούν και των παρόμοιων κεφαλαίων οφείλονται σε στιγμιαίες περιστάσεις, αναγνωρίσιμες και ατομικά ποσοτικοποιήσιμες, το ποσό, σωστά υπολογισμένο, θα προστεθεί ή αφαιρεθεί από την κανονική αξία (προσθήκες και μειώσεις). Αυτό θα σας δώσει την πραγματική αξία.
Παράμετροι σύγκρισης
Η τεχνική παράμετρος που μπορεί να χρησιμοποιηθεί στην εκτίμηση της αγροτικής γης είναι η επιφάνεια (εκφρασμένη σε εκτάρια).
Οι οικονομικές παράμετροι μπορεί να είναι: το κυρίαρχο εισόδημα, το επίδομα γης, το PLV κ.λπ. (λιγότερο αξιόπιστο από την επιφάνεια).

Φάσεις εκτέλεσης συνοπτικής εκτίμησης

  • Εισαγωγή που δείχνει τους σκοπούς της εκτίμησης, τα εμπλεκόμενα μέρη, την οικονομική πτυχή που προσδιορίστηκε, τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί, τις έρευνες που πραγματοποιήθηκαν, τις πηγές των δεδομένων που αποκτήθηκαν κ.λπ.
  • Περιγραφή του ταμείου στα εγγενή και εξωγενή χαρακτηριστικά του.
  • Έρευνα και ανάλυση πρόσφατων και πραγματικά καταβληθέντων τιμών για παρόμοια κεφάλαια τα οποία, προκειμένου να προσδιοριστούν ως τέτοια, πρέπει να περιγραφούν συνοπτικά. Αυτές οι τιμές μπορεί να γίνουν ομοιογενείς για ιδιαιτερότητες που έχουν σημειώσει την πώληση (αποθέματα περιλαμβάνονται στην τιμή, διευκολύνσεις πληρωμής κ.λπ.).
  • Προσδιορισμός της κανονικής τιμής βάσει της παραμέτρου σύγκρισης. Αυτή η συνήθης τιμή μπορεί να διορθωθεί παρουσία θετικής ή αρνητικής άνεσης.
  • Προσδιορισμός της πραγματικής αξίας κάνοντας οποιεσδήποτε προσθήκες ή μειώσεις από την κανονική αξία.

Αναλυτική διαδικασία

Η αναλυτική διαδικασία βασίζεται στη θεωρητική παραδοχή ότι, εφαρμόζοντας ένα κατάλληλο επιτόκιο, η αγοραία αξία του αμοιβαίου κεφαλαίου ισούται με τη συσσώρευση των μελλοντικών εσόδων που συνήθως μπορούν να αποσυρθούν από τον ιδιοκτήτη (κεφαλαιοποίηση εισοδήματος). Δεδομένου ότι αυτά τα έσοδα είναι απεριόριστα για μια ακίνητη περιουσία, θα έχουμε τον τύπο:

Vo = Bf / r

Αυτή η διαδικασία απαιτεί:
- είναι δυνατόν να προσδιοριστεί ένα συνηθισμένο και συνεχές επίδομα γης (Bf) ·
- είναι δυνατόν να προσδιοριστεί ένα επαρκές ποσοστό κεφαλαιοποίησης (r).

Σε πρακτικό επίπεδο, αυτές οι δύο καταστάσεις δύσκολα εμφανίζονται με επαρκή αξιοπιστία. Για τους λόγους αυτούς, η αναλυτική εκτίμηση της αγοραίας αξίας μιας αγροτικής γης σήμερα, κατά την σχεδόν ομόφωνη γνώμη μελετητών και εμπειρογνωμόνων, είναι δύσκολο να εφαρμοστεί σε πρακτικό επίπεδο.

Φάσεις διεξαγωγής αναλυτικής εκτίμησης

  • Εισαγωγή που δείχνει τους σκοπούς της εκτίμησης, την οικονομική πτυχή που προσδιορίστηκε, τη διαδικασία που ακολουθήθηκε κ.λπ.
  • Περιγραφή του ταμείου στα εγγενή και εξωγενή χαρακτηριστικά του.
  • Προσδιορισμός του συνήθους οφέλους γης μέσω ενός υπολοίπου εκτίμησης (άμεση ή μισθωμένη οικονομία).
  • Προσδιορισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης και της πιθανής διόρθωσής του σε σχέση με τους άνετους που υπάρχουν στο ακίνητο.
  • Προσδιορισμός της κανονικής αξίας με κεφαλαιοποίηση του οφέλους γης.
  • Προσδιορισμός της πραγματικής αξίας κάνοντας οποιεσδήποτε προσθήκες ή μειώσεις από την κανονική αξία.

Κύριες προσθήκες και μειώσεις από την κανονική αξία

Όταν οι διαφορές μεταξύ του ταμείου που πρέπει να εκτιμηθούν και παρόμοιων κεφαλαίων οφείλονται σε στιγμιαίες και τροποποιήσιμες περιστάσεις, αναγνωρίσιμες και ατομικά προσδιορίσιμες, το σχετικό ποσό, που υπολογίζεται σωστά, θα προστεθεί ή θα αφαιρεθεί από την κανονική αξία. με αυτόν τον τρόπο θα ληφθεί η πραγματική ή πραγματική τιμή.

Οι προσθήκες και οι μειώσεις στην κανονική αξία περιλαμβάνουν:

Προσθήκες
- Αποθέματα στην εκτίμηση "κλειστή πύλη"
- Κρεμώντας τα φρούτα ή τις καλλιέργειες
- Κτίρια που υπερβαίνουν την ανάγκη λειτουργίας του ταμείου ή των κτιρίων σε προφανή καλύτερη κατάσταση από ό, τι παρόμοια κεφάλαια (κυρίως χτισμένα από νέες κατασκευές)
- Συγκρίνονται φυτείες σε παρόμοιες εταιρείες
- Προσωρινή αύξηση εισοδήματος
- Προσωρινές φορολογικές απαλλαγές

Κρατήσεις

- Κτίρια που δεν τηρούν τις διαχειριστικές ανάγκες του ταμείου ή κτιρίων σε κακή κατάσταση συντήρησης
- Προσωρινή μείωση του εισοδήματος λόγω αμέλειας, ζημιών, τρέχοντος μισθώματος χαμηλότερο από το συνηθισμένο
- Αξία του δικαιώματος επικαρπίας για κεφάλαια που βαρύνουν αυτό το δικαίωμα
- Υπολειμματικό χρέος που σχετίζεται με στεγαστικό δάνειο που εμπίπτει στο ίδιο το ταμείο
- Αποζημίωση που οφείλεται στον ενοικιαστή ή στην παρακαταθήκη εάν ο τελευταίος έχει κάνει βελτιώσεις γης με δικά του έξοδα
- Απόσβεση μισθωμένων κεφαλαίων όταν προσδιορίστηκε η αγοραία αξία σε σχέση με τα ελεύθερα κεφάλαια


Βίντεο: Λεπτός: Η εικόνα στην αγορά ακινήτων (Ιούλιος 2021).