Πληροφορίες

Υποθήκες: Οδηγός υποθηκών

Υποθήκες: Οδηγός υποθηκών

Τι είναι η υποθήκη;

Η υποθήκη είναι μια σύμβαση δανείου με την οποία ένα άτομο (δανειστής) παραδίδει σε ένα άλλο άτομο (δανειολήπτη) ένα χρηματικό ποσό που το τελευταίο αναλαμβάνει να επιστρέψει.
Συνήθως τα άτομα και οι οικογένειες παίρνουν μια υποθήκη όταν θέλουν να αγοράσουν ένα σπίτι (συνήθως το πρώτο σπίτι). Στη συνέχεια, υπάρχουν και άλλοι σκοποί για τους οποίους χορηγούνται υποθήκες: π.χ. να ανακαινίσετε ένα ακίνητο ή να αγοράσετε δεύτερες κατοικίες (για διακοπές ή για ενοικίαση). Οι εταιρείες χρησιμοποιούν υποθήκες για να κάνουν επενδύσεις.
Η σύμβαση δανείου ολοκληρώνεται με την παράδοση των δανεισμένων χρημάτων στον οφειλέτη, ο οποίος γίνεται ιδιοκτήτης. Το δάνειο μετρητών είναι φυσικά προς εξέταση. Στην πραγματικότητα, όποιος έχει δανειστεί ένα χρηματικό ποσό πρέπει να πληρώσει τόκους. Η έκταση του ενδιαφέροντος καθορίζεται από τα μέρη. Υπάρχει απόλυτη απαγόρευση διαπραγμάτευσης επικίνδυνων συμφερόντων, υπό την κύρωση της ακύρωσης της συμφωνίας και της μείωσης των συμφερόντων στη νομική έκταση.
Μέχρι πριν από λίγα χρόνια, η πιθανότητα εκταμίευσης στεγαστικών δανείων (πίστωση γης) περιοριζόταν σε μερικές συγκεκριμένες τράπεζες, με εξαίρεση όλες τις άλλες τράπεζες. Σήμερα όλες οι τράπεζες μπορούν να χορηγούν στεγαστικά δάνεια.
Ο δανειολήπτης αναλαμβάνει την υποχρέωση να επιστρέψει το ποσό στον δανειστή στις καθορισμένες προθεσμίες και για τη συμφωνηθείσα διάρκεια. Οι υποθήκες είναι μακροπρόθεσμες όταν διαρκούν περισσότερο από 5 χρόνια. Σήμερα προϊόντα στην αγορά προσφέρονται με ολοένα και μεγαλύτερη διάρκεια (ακόμη και 25 ή 30 χρόνια).

Τι είδους υποθήκες υπάρχουν;

Κάθε σύμβαση δανείου χαρακτηρίζεται από το επιτόκιο που εφαρμόζεται στο δάνειο και τη διάρκεια.
Τόκος είναι η αμοιβή που καταβάλλεται για το δάνειο κεφαλαίου, σε ποσοστιαία βάση και σε γενικές γραμμές με αναφορά στο έτος. Έτσι μπορείτε να έχετε:
- Υποθήκες σταθερού επιτοκίου: η πληρωμή στεγαστικών δανείων δεν ποικίλλει κατά τη διάρκεια του δανείου.
- Υποθήκες μεταβλητού επιτοκίου: η πληρωμή ενυπόθηκων δανείων ποικίλλει ανάλογα με ορισμένες παραμέτρους του χρήματος ή / και της χρηματοοικονομικής αγοράς που λαμβάνεται ως αναφορά. Ένα spread (επιπλέον χρέωση) εφαρμόζεται στις βασικές παραμέτρους για την αύξηση της απόδοσης.
- Υποθήκες μικτού επιτοκίου: όταν το σταθερό επιτόκιο και το μεταβλητό επιτόκιο εφαρμόζονται σε καθορισμένους και επόμενους χρόνους.
- Υποθήκες ποσοστού εισόδου: όταν, για τους πρώτους μήνες ή σε κάθε περίπτωση για μια ορισμένη αρχική περίοδο, εφαρμόζεται μειωμένο επιτόκιο. Στο τέλος αυτής της περιόδου, ο συμβατικός συντελεστής αναμένεται να εφαρμοστεί.

Επιτόκιο

Ο τόκος είναι η τιμή για τη χρήση του κεφαλαίου που δανείζεται από τράπεζες. Μέτρηση αυτής της τιμής είναι το επιτόκιο που εκφράζεται ως ποσοστό του υπολειπόμενου χρέους, με βάση αυτήν την αξία υπολογίζεται ο τόκος που έχει συγκεντρωθεί στο κεφάλαιο σε μια μονάδα χρόνου (μήνας, τρίμηνο, εξάμηνο, έτος). Τα ποσοστά ποσοστών που αναφέρονται στη μονάδα χρόνου ανά έτος χρησιμοποιούνται στην πρακτική της χρηματοδότησης ενυπόθηκων δανείων.
Στα μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια, τα επιτόκια είναι γενικά αγκυρωμένα με εκείνα της χρηματαγοράς και / ή της χρηματοπιστωτικής αγοράς, τα οποία έτσι γίνονται τα επιτόκια αναφοράς. Για υποθήκες κυμαινόμενου επιτοκίου, το επιτόκιο αναφοράς είναι το EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) που αναγνωρίζεται από τη Διαχειριστική Επιτροπή και διανέμεται ως σταθμισμένος μέσος όρος των επιτοκίων στα οποία οι Τράπεζες που λειτουργούν στην Ευρωπαϊκή Νομισματική Ένωση δανείζουν καταθέσεις. Για δάνεια σταθερού επιτοκίου, το επιτόκιο αναφοράς είναι το EURIRS (ανταλλαγή επιτοκίου ευρώ) που αναγνωρίζεται και διανέμεται ως ο σταθμισμένος μέσος όρος της τιμής στην οποία οι τράπεζες που λειτουργούν στην Ευρωπαϊκή Νομισματική Ένωση πραγματοποιούν ανταλλαγή επιτοκίων. Στα επιτόκια αναφοράς όπως προσδιορίζονται παραπάνω, οι Τράπεζες προσθέτουν ένα ποσοστό (που ονομάζεται spread) που κυμαίνεται κατά μέσο όρο μεταξύ 1% και 3%.

Επιτόκιο (TAN) = Επιτόκιο αναφοράς + SPREAD

Τύποι τιμών

Το RATE DINGRESSO είναι ένας τύπος προωθημένου σταθερού επιτοκίου, που υπολογίζεται για τους πρώτους μήνες ή τα έτη μιας υποθήκης μεταβλητού επιτοκίου. Αυτός ο ρυθμός είναι πιο βολικός από τον ρυθμό σταθερής κατάστασης.
RATE A REGIME είναι το πραγματικό επιτόκιο που θα καταβληθεί στις υπόλοιπες δόσεις μετά την εφαρμογή του ποσοστού εισόδου. αποτελείται από την παράμετρο ευρετηρίου συν το spread.
ΔΙΟΡΘΩΜΕΝΟ ΠΟΣΟ όταν το επιτόκιο καθορίζεται τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης και δεν μπορεί να αλλάξει για ολόκληρη την περίοδο απόσβεσης. Σε αυτήν την περίπτωση η δόση θα είναι πάντα ίσης ποσότητας.
MIXED RATE όταν το επιτόκιο που εφαρμόζεται στο πρώτο μέρος του δανείου μπορεί να καθοριστεί ή να μεταβληθεί κατά την κρίση του δανειολήπτη που μπορεί να επιλέξει την επόμενη περίοδο εάν θα διατηρήσει την αρχική επιλογή ή θα το αλλάξει.
Η ΜΕΤΑΒΛΗΤΗΣ ΠΟΣΟ αλλάζει με βάση την απόδοση του ευρετηρίου που χρησιμοποιείται ως αναφορά. Ο δείκτης που χρησιμοποιείται ως αναφορά προστίθεται σε ένα ποσοστό που ονομάζεται spread που παραμένει σταθερό κατά τη διάρκεια του δανείου. Το ανώτατο επιτόκιο (που ονομάζεται επίσης CAP) είναι αντ 'αυτού ένα μεταβλητό επιτόκιο με ένα προκαθορισμένο μέγιστο όριο πέραν του οποίου το επιτόκιο δεν θα ανεβεί ποτέ, ακόμη και αν τα επιτόκια της αγοράς το υπερβούν. Αυτή η εγγύηση αντιστοιχεί γενικά σε ένα υψηλότερο εφαρμοζόμενο spread από το κανονικό μεταβλητό ποσοστό.

Ρυθμός φθοράς

Η ελευθερία διαπραγμάτευσης για τον καθορισμό των τόκων εξαρτάται από ένα αντικειμενικό όριο που αντιπροσωπεύεται από τοκογλυφία, έναν όρο που χρησιμοποιείται γενικά για τον προσδιορισμό ενός δανείου με χρήματα υψηλού τόκου. Προκειμένου να περιοριστεί η εξάπλωση ενός ηθικά εσφαλμένου φαινομένου, το Κοινοβούλιο εξέδωσε τις διατάξεις που αφορούν το τοκογλυφικό, ζητώντας από την Τράπεζα της Ιταλίας να αναφέρει τριμηνιαία το μέσο παγκόσμιο πραγματικό επιτόκιο (συμπεριλαμβανομένων των προμηθειών αμοιβών οποιουδήποτε τίτλου και εξόδων, εξαιρουμένου του εκείνοι για φόρους και δασμούς) τόκων που χρεώθηκαν από τράπεζες και χρηματοπιστωτικούς διαμεσολαβητές κατά το προηγούμενο τρίμηνο για πράξεις ίδιας φύσης. Οι μέσες τιμές που προκύπτουν από αυτήν την ηχογράφηση δημοσιεύονται στην Επίσημη Εφημερίδα. Για τον υπολογισμό του επιτοκίου, το μέσο ποσοστό που καταγράφεται αυξάνεται κατά το ήμισυ, προκειμένου να καθοριστεί το μέγιστο επίπεδο πέραν του οποίου συμβαίνει το αδίκημα τοκογλυφίας.

I.S.C. (ή T.A.E.G.) της υποθήκης

Ενώ το επιτόκιο (TAN) περιλαμβάνει μόνο την αξία του Euribor συν το spread, το I.S.C. (Συνθετικός Δείκτης Κόστους, που προηγουμένως ταυτίζεται με το αρκτικόλεξο T.A.E.G.) είναι ένας δείκτης του συνολικού κόστους του δανείου και υπολογίζεται σε σύνθετη κεφαλαιοποίηση. εκφράζεται ως ποσοστό του χορηγούμενου ποσού δανείου και περιλαμβάνει:
- αποπληρωμή κεφαλαίου ·
- την καταβολή τόκων ·
- τα προκαταρκτικά έξοδα ·
- τα έξοδα αναθεώρησης του δανείου ·
- το κόστος ανοίγματος και κλεισίματος του αρχείου πίστωσης ·
- τα έξοδα είσπραξης των αποπληρωμών και είσπραξης των δόσεων (εάν καθορίζονται από τον πιστωτή) ·
- έξοδα ασφάλισης ή εγγύησης, που επιβάλλονται από τον πιστωτή (με σκοπό την εξασφάλιση πλήρους ή μερικής αποπληρωμής της πίστωσης) ·
- το κόστος της δραστηριότητας διαμεσολάβησης που πραγματοποιείται από τρίτο μέρος (εάν είναι απαραίτητο για ανάκτηση πίστωσης) ·
- κάθε άλλη συμβατική προβλεπόμενη δαπάνη που σχετίζεται με τη χρηματοδότηση.
Το ISC είναι πολύ σημαντικό και όλες οι τράπεζες πρέπει να το παρέχουν σε όσους ζητούν προσφορά, επειδή αντιπροσωπεύει το πραγματικό κόστος της χρηματοδότησης που ζητείται: χάρη στο ISC είναι επίσης δυνατό να συγκρίνουμε πολλαπλές υποθήκες μεταξύ τους και να επιλέξουμε το πιο βολικό σχέση με τις ανάγκες σας.

Τα έξοδα υποθήκης

Το κόστος μιας υποθήκης δεν περιορίζεται στους τόκους του κεφαλαίου, αλλά και μια ολόκληρη σειρά δαπανών φέρει επίσης: αρχικά και διαχειριστικά έξοδα. Όλα αυτά τα κόστη αποτελούν το ISC, μια τιμή που εκφράζεται ως ποσοστό που δείχνει το συνολικό πραγματικό κόστος της υποθήκης.
Στην πραγματικότητα, ο οφειλέτης υποχρεούται να πληρώσει, εκτός από τους συμφωνημένους τόκους επίσης:
1) τα προκαταρκτικά έξοδα διερεύνησης της υπόθεσης: το προκαταρκτικό στάδιο είναι η φάση κατά την οποία η Τράπεζα εκτελεί όλες τις απαραίτητες ενέργειες για να εξακριβώσει εάν πρέπει ή όχι να χορηγηθεί το δάνειο: να αξιολογήσει την πιστοληπτική ικανότητα του υποψηφίου ενυπόθηκων δανείων, να λάβει τα απαραίτητα έγγραφα κ.λπ. Το κόστος μπορεί να καθοριστεί σε σταθερή βάση, η οποία κυμαίνεται μεταξύ 180 και 300 ευρώ. ή ως ποσοστό μεταξύ 0,1% και 0,5% του χρηματοδοτούμενου ποσού ·
2) Κόστος αξιολόγησης: η αξιολόγηση πραγματοποιείται από έναν έμπιστο τεχνικό τράπεζας ο οποίος βεβαιώνει την αξία του ακινήτου και ότι συμμορφώνεται με τους κανονισμούς δόμησης. Τα έξοδα κυμαίνονται μεταξύ 100 και 300 ευρώ.
3) κόστος ασφάλισης: Η ασφάλιση πυρκαγιάς και έκρηξης είναι υποχρεωτική και το συνολικό κόστος εξαρτάται από το ασφαλισμένο ποσό και τη διάρκεια του δανείου. Ενδεικτικά, για υποθήκη 100.000 ευρώ για 10 - 15 χρόνια, το συνολικό κόστος κυμαίνεται μεταξύ 100 και 400 ευρώ. Επιπλέον, ορισμένοι δανειστές ενδέχεται να υποβάλουν αίτηση για την ασφάλιση ζωής.

Οι εγγυήσεις

Υπάρχουν διάφορες μορφές εγγύησης προκαθορισμένες για το σκοπό αυτό (εγγύηση, δέσμευση, κ.λπ.), αλλά όλοι στοχεύουν στην εγγύηση του πιστωτή εξουδετερώνοντας τον κίνδυνο αθέτησης.
Προσωπικές εγγυήσεις - Η εγγύηση
Ένας εγγυητής είναι αυτός που, προσωπικά υποχρεώνεται προς τον πιστωτή, εγγυάται την εκπλήρωση μιας υποχρέωσης άλλων. Η εγγύηση είναι αποτελεσματική ακόμη και αν ο οφειλέτης δεν το γνωρίζει. Η εγγύηση δεν ισχύει εάν η κύρια υποχρέωση δεν είναι έγκυρη, εκτός εάν προβλέπεται για υποχρέωση που αναλαμβάνεται από ανίκανο άτομο. Δεν μπορεί να υπερβεί αυτό που οφείλει ο οφειλέτης, ούτε μπορεί να δανειστεί με πιο επαχθείς όρους. Εκτός εάν συμφωνηθεί διαφορετικά, η εγγύηση επεκτείνεται σε όλα τα εξαρτήματα του κύριου χρέους, καθώς και στα έξοδα για την κοινοποίηση του εγγυητή της υπόθεσης που ασκήθηκε εναντίον του κύριου οφειλέτη και σε μεταγενέστερες δαπάνες.
Πραγματικές εγγυήσεις - Lipoteca
Αποτελεί μια από τις πιο αποτελεσματικές μορφές εγγύησης για τον πιστωτή. Στην πραγματικότητα, αποδίδει δικαίωμα πρώτης άρνησης στο ακίνητο, το οποίο είναι η προστασία του πιστωτή από τον κίνδυνο αφερεγγυότητας. Η Lipoteca ιδρύεται με εγγραφή σε δημόσια μητρώα. Το αντικείμενο της υποθήκης είναι ακίνητη περιουσία ή εγγεγραμμένη κινητή ιδιοκτησία (π.χ. αυτοκίνητα). Το καλό που είναι το αντικείμενο παραμένει για απόλαυση του ιδιοκτήτη (δηλαδή, μπορεί να το χρησιμοποιήσει ελεύθερα). Η Lipoteca είναι ένα αξεσουάρ με την έννοια ότι εάν το χρέος λείπει ή τελειώνει, το lipoteca επίσης δεν έχει λόγο να υπάρχει και να σβήνει. Η εξαφάνιση είναι αυτόματη 20 χρόνια μετά την ίδρυσή της, αλλά εάν η υποθήκη διαρκεί περισσότερο, πρέπει να ανανεωθεί (για άλλα 20 χρόνια). Εάν θέλετε να πουλήσετε το ακίνητο πριν από την εικοσαετή συνταγή της υποθήκης, πρέπει να ζητήσετε τη συγκατάθεση της τράπεζας για την ακύρωση. Ένα άλλο χαρακτηριστικό της υποθήκης είναι αδιαίρετο, επειδή εκτείνεται σε ολόκληρο το περιουσιακό στοιχείο που είναι το αντικείμενο και τα μέρη του, για να εγγυηθεί ολόκληρη την πίστωση και τα αξεσουάρ της. Η εγγύηση ενυπόθηκου δανείου έχει διπλό περιεχόμενο: αφενός δίνει στον πιστωτή το δικαίωμα να απαλλοτριώσει τα περιουσιακά στοιχεία που δεσμεύονται για να εγγυηθεί την πίστωσή του, αφετέρου για να είναι ικανοποιημένη από την προτίμηση στην τιμή που έχει αποκτηθεί. Σε κάθε περίπτωση, η βιβλιοθήκη θέτει τον πιστωτή ασφαλή από τις συνέπειες της αποξένωσης του συνδεδεμένου περιουσιακού στοιχείου ή από τη συνεισφορά άλλων μη εξασφαλισμένων ή λιγότερο εγγυημένων πιστωτών. Ο αποπροσανατολισμένος πιστωτής έχει προνομιακό δικαίωμα έναντι της τιμής που λαμβάνεται από την πώληση. Αυτό το δικαίωμα συνδέεται με ένα διαφημιστικό σύστημα, το οποίο αποτελείται από εγγραφή σε μητρώα δημόσιων περιουσιακών στοιχείων.
Η Lipoteca περιλαμβάνει τέσσερα βασικά στοιχεία:
1) τον τίτλο ή το έγγραφο που δικαιολογεί την απόκτηση της υποθήκης.
2) εγγραφή
3) ακίνητα
4) η πίστωση που πρέπει να εγγυηθεί.
Η Lipoteca ιδρύθηκε με την εγγραφή στα Κτηματολόγια και ζητείται με την παρουσίαση του τίτλου και διπλή πρωτότυπη σημείωση υπογεγραμμένη από τον αιτούντα. Στο ενυπόθηκο δάνειο, η ασφάλεια αποτελείται από τη σύμβαση δανείου. Η σύμβαση δανείου πρέπει να καταρτιστεί με δημόσια πράξη. Οι δανειστές απαιτούν η εγγραφή ενυπόθηκων δανείων να είναι του πρώτου βαθμού και να προηγείται της παράδοσης του ποσού στο χρηματοδοτούμενο. Η εγγραφή πραγματοποιείται επίσης για μια τιμή υψηλότερη από το χορηγούμενο δάνειο (συνήθως μεταξύ 150% και 200%, αλλά φτάνει επίσης το 300%). Η Lipoteca επομένως όχι μόνο καλύπτει το καταβεβλημένο κεφάλαιο, αλλά επίσης:
- συμφέροντα στο βαθμό που συμφωνήθηκε ·
- τυχόν τόκο υπερημερίας σε περίπτωση καθυστερήσεων ή μη πληρωμής δόσεων ·
- ασφάλιστρα ·
- φορολογικά βάρη, φόροι, έξοδα, συμβολαιογράφο, επαγγελματικές αμοιβές κ.λπ.
- το δικαστήριο κοστίζει την τράπεζα για την είσπραξη του οφειλόμενου ποσού.
Αυτή η μεγαλύτερη κάλυψη προστατεύει την τράπεζα, αλλά δεν δημιουργεί υψηλότερα κόστη για τον πελάτη, εκτός από το ποσό των συμβολαιογραφικών δαπανών, ανάλογα με την αξία της υποθήκης. Η Lipoteca που ζυγίζει ένα ακίνητο επεκτείνεται και στα χαρακτηριστικά της.

Οι φορολογικές πτυχές των υποθηκών

Οι τόκοι που καταβάλλονται σε ενυπόθηκο δάνειο που έχουν ληφθεί για την αγορά της κύριας κατοικίας (πρώτη κατοικία) εκπίπτουν από το IRE (Φόρος Εισοδήματος). Η έκπτωση οφείλεται εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- η μονάδα ακινήτων χρησιμοποιήθηκε ως κύρια κατοικία εντός δώδεκα μηνών από την αγορά ·
- η αγορά πραγματοποιήθηκε τους δώδεκα μήνες που προηγούνται ή μετά την ημερομηνία καθορισμού του δανείου ·
- σε περίπτωση αγοράς του μισθωμένου ακινήτου, ο μισθωτής έχει ειδοποιηθεί, εντός τριών μηνών από την αγορά, για μια άδεια ή ειδοποίηση έξωσης για το τέλος της μίσθωσης και ότι εντός ενός έτους από την αποδέσμευση του ακινήτου από τον εκμισθωτή, το ίδιο το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία.
Ποσό ίσο με το 19% των ακόλουθων χρεώσεων μπορεί να αφαιρεθεί από το φόρο εισοδήματος: έξοδα τόκων, παρεπόμενες χρεώσεις και τέλη επανεκτίμησης που εξαρτώνται από ρήτρες αναπροσαρμογής.
Αυτές οι χρεώσεις πρέπει ωστόσο να σχετίζονται με υποθήκες με υποθήκη για την αγορά ακινήτων που θα χρησιμοποιηθούν ως κύριες κατοικίες εντός 12 μηνών από την αγορά (το δικαίωμα έκπτωσης δεν χάνεται εάν η μονάδα ακινήτων δεν χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία εντός ενός έτους λόγω μεταφοράς για λόγους εργασίας μετά την αγορά). Το μέγιστο ποσό (συμπεριλαμβανομένων των βοηθητικών χρεώσεων) για τον υπολογισμό της έκπτωσης 19% είναι 3.615,20 ευρώ. Για παράδειγμα, εάν κατά το έτος καταβληθούν τόκοι για 4.000 ευρώ, η μείωση του φόρου θα είναι 686,89 € (δηλαδή 19% των 3,615,20 €, το μέγιστο ποσό για τον υπολογισμό της έκπτωσης). Οι πρόσθετες χρεώσεις μπορούν να αφαιρεθούν μόνο κατά το πρώτο έτος της υποθήκης. Μεταξύ των επικουρικών χρεώσεων περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η προμήθεια που οφείλεται στα Ινστιτούτα για τη μεσιτική τους δραστηριότητα, οι φορολογικές χρεώσεις (συμπεριλαμβανομένης της αμοιβής για την εγγραφή ή την ακύρωση μιας υποθήκης), τα συμβολαιογραφικά τέλη, τα έξοδα προκαταρκτικής και τεχνικής εκτίμησης και τα λοιπά.
Οι συμβολαιογραφικές αμοιβές περιλαμβάνουν την αμοιβή του συμβολαιογράφου για τον καθορισμό της σύμβασης δανείου και τις δαπάνες που βαρύνουν τον ίδιο για λογαριασμό του πελάτη (για παράδειγμα, αυτές για την εγγραφή και την ακύρωση της υποθήκης). Από την άλλη πλευρά, τα τέλη και τα έξοδα του συμβολαιογράφου για τη σύμβαση αγοράς ΔΕΝ εκπίπτουν.


Βίντεο: Apply-Degger: A Podcast with Simon Critchley. Episode 11: Death (Ιούλιος 2021).