Πληροφορίες

Εκτιμώμενες σημειώσεις: Η εκτίμηση των οπωρώνων

Εκτιμώμενες σημειώσεις: Η εκτίμηση των οπωρώνων

Εκτιμήσεις Orchard - Γενικά

Στο τέλος, οι οπωρώνες ορίζονται ως όλες οι καλλιέργειες οπωροφόρων δένδρων, ανεξάρτητα από τον προορισμό τους, την άμεση κατανάλωση ή τον μετασχηματισμό του ληφθέντος προϊόντος. Οι δενδροκηπευτικές καλλιέργειες χαρακτηρίζονται από μακροχρόνια παραγωγική αλλαγή. Στον κύκλο διακρίνουμε τέσσερις φάσεις:

  • Φάση φύτευσης: είναι μια φάση αρνητικού εισοδήματος με επικράτηση των δαπανών έναντι της παραγωγής.
  • Φάση αύξησης της παραγωγής (νεολαία): είναι μια αυξανόμενη φάση θετικού εισοδήματος με προϊόντα που υπερβαίνουν τα έξοδα και αυξάνονται κάθε χρόνο.
  • Φάση συνέπειας παραγωγής (ωριμότητα): είναι μια σχεδόν σταθερή φάση θετικού εισοδήματος, η υψηλότερη στον κύκλο.
  • Φάση μείωσης της παραγωγής (γήρας): είναι μια φάση που χαρακτηρίζεται από θετικό μειωμένο εισόδημα στην οποία τα προϊόντα και τα έξοδα τείνουν να πλησιάζουν.

Εάν τα φυτά ολόκληρου οπωρώνα είναι της ίδιας ηλικίας (οπωρώνας), το συνολικό καθαρό εισόδημα θα έχει αυτό ενός μόνο εργοστασίου. Εάν τα φυτά είναι διαφορετικών ηλικιών, το καθένα έχει ίσο αριθμό δειγμάτων και τα παλαιότερα αντικαθίστανται κάθε χρόνο (τακτικά άνιση οπωρώνα), το ετήσιο καθαρό εισόδημα παραμένει σταθερό και ομοίως παραμένει η συνοχή του οπωρώνα.
Οι οπωρώνες μπορεί να είναι σε ευδιάκριτη καλλιέργεια (δηλαδή να σχετίζεται με ποώδεις καλλιέργειες) ή να είναι εξειδικευμένες (αποτελούμενες από φυτά του ίδιου είδους).
Οι ερωτήσεις εκτίμησης που σχετίζονται με τους ομότιμους ειδικούς οπωρώνες είναι: η εκτίμηση της αξίας του γυμνού εδάφους, αυτή της αξίας του οπωρώνα (σύμπλεγμα γης και δέντρων), αυτή της αξίας πάνω από το έδαφος (μόνο δέντρα) και ο προσδιορισμός της ηλικίας του μέγιστου κέρδους.

Εκτίμηση της τιμής γυμνού εδάφους Vo

Με γυμνό έδαφος οπωρώνα εννοούμε το έδαφος χωρίς δέντρα. Είναι σπάνιο ότι η τιμή της γυμνής γης είναι το ίδιο το τελικό αντικείμενο της εκτίμησης. Αντίθετα, η γνώση αυτής της τιμής είναι απαραίτητη για την εκτίμηση της αξίας ενός οπωροφόρου οπωρώνα σε ένα ενδιάμεσο έτος του κύκλου. είναι τότε ένας από τους όρους από τους οποίους προέρχεται η τιμή πάνω από το έδαφος.
Εκεί συνθετική εκτίμηση Διεξάγεται με την άμεση σύγκριση του εδάφους για να εκτιμηθεί με άλλα παρόμοια για εξωγενή και εγγενή χαρακτηριστικά, και επιλύεται με τη διαδικασία μας. Η τεχνική παράμετρος που χρησιμοποιείται πιο συχνά είναι η επιφάνεια.
Εκεί αναλυτική εκτίμηση αποτελείται από την κεφαλαιοποίηση απεριόριστων αναβαλλόμενων καθαρών εσόδων (Rp = άθροισμα των προϊόντων ολόκληρου του κύκλου - άθροισμα των εξόδων ολόκληρου του κύκλου):

Vo = Rp / (q ^ n - 1)

όπου n είναι η διάρκεια του κύκλου.

Αυτός ο τύπος είναι ορθολογικά έγκυρος καθώς είναι δύσκολο να εφαρμοστεί στην πράξη για πολλούς λόγους αβεβαιότητας στη λήψη των απαραίτητων δεδομένων (για αυτούς τους λόγους δεν χρησιμοποιείται στην πρακτική εκτίμησης):
- τη διάρκεια του κύκλου παραγωγής ·
- τη σειρά προϊόντων και εκτάσεων ·
- το τεστ κεφαλαιοποίησης.
Το τελευταίο πρέπει να προκύπτει από τη σχέση μεταξύ του αθροίσματος του μέσου ετήσιου εισοδήματος παρόμοιων οπωρώνων και του αθροίσματος των τιμών των αντίστοιχων γυμνών εκτάσεων. Ακόμη και γνωρίζοντας αυτές τις τιμές, θα παραμείνει το πρόβλημα του προσδιορισμού του μέσου ετήσιου εισοδήματος, καθώς ο υπολογισμός τους θα απαιτούσε την εκ των προτέρων γνώση του ίδιου δοκίμιου. Το επιτόκιο πρέπει επομένως να κατασκευαστεί λαμβάνοντας υπόψη τον μεγαλύτερο κίνδυνο κεφαλαίου που επενδύεται σε έναν οπωρώνα σε σύγκριση με άλλες μορφές επένδυσης γης. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης σίγουρα θα είναι υψηλότερο από αυτό κατά μέσο όρο για τα ρουστίκ κεφάλαια, αλλά η έκταση της αύξησης είναι αβέβαιη. Το σφάλμα που γίνεται στον υπολογισμό του Vo με μια ανεπαρκή δοκιμή μπορεί να είναι μεγάλο, όσο μεγαλύτερο είναι ο μεγαλύτερος κύκλος παραγωγής και μπορεί να οδηγήσει σε αποτελέσματα που δεν είναι πολύ κοντά στην πραγματικότητα.

Εκτίμηση της τιμής του οπωρώνα Vm

Η τιμή του οπωρώνα μπορεί να εκτιμηθεί με μια συνθετική ή αναλυτική διαδικασία. Η συνθετική εκτίμηση επιλύεται με άμεση σύγκριση του οπωρώνα που θα εκτιμηθεί με άλλους γνωστής παρόμοιας τιμής για όλα τα χαρακτηριστικά που σχετίζονται με το έδαφος και το έδαφος. Είναι εύκολο να καταλάβουμε πώς οι πιθανότητες εύρεσης όρων σύγκρισης είναι πολύ μικρές ακόμη και παρουσία μιας ενεργού αγοράς. Το μόνο που μένει είναι να καταφύγουμε σε αναλυτική εκτίμηση. Η τιμή ενός οπωρώνας σε ένα ενδιάμεσο σημείο του κύκλου παραγωγής του μπορεί να εκτιμηθεί με τη διαδικασία με βάση τα προηγούμενα εισοδήματα (ή με βάση το κόστος) ή μελλοντικά εισοδήματα. Η διαδικασία που βασίζεται σε πλασματικούς κύκλους, που παρουσιάζει τις ίδιες δυσκολίες με την αναλυτική εκτίμηση του Vo, πρέπει να αποκλειστεί.

Vm με βάση τα προηγούμενα εισοδήματα:

Vm βάσει μελλοντικών εσόδων:

Στην πρακτική της εκτίμησης, η συνθετική διαδικασία χρησιμοποιείται συχνά για την εκτίμηση της τιμής των γυμνών γαιών και της αναλυτικής για την εκτίμηση της τιμής του οπωρώνα (έδαφος συν έδαφος).

Τιμή των κορυφαίων Vs

Είναι μια συμπληρωματική τιμή που μπορεί να αποκτηθεί με διαφορά μεταξύ της τιμής του οπωρώνα και της τιμής του γυμνού εδάφους: Vs = Vm - Vo

Ο διαχωρισμός της τιμής του εδάφους με τον αριθμό των φυτών δέντρων που υπάρχουν στον οπωρώνα δίνει την αξία ενός φυτού. Συχνά, ακολουθείται αυτή η διαδικασία για να εκτιμηθεί η ζημία που υπέστη το ταμείο μετά την καταστροφή ορισμένων φυτών.

Αναζητήστε την ηλικία του μέγιστου κέρδους

Η ηλικία του μέγιστου κέρδους ορίζεται ως η ηλικία κατά την οποία ένας σύγχρονος οπωρώνας θα πρέπει να ανανεωθεί για να αποκτήσει το μέγιστο μέσο ετήσιο εισόδημα, το οποίο αντιστοιχεί στη μέγιστη αξία της γυμνής γης.
Η έρευνα μπορεί να πραγματοποιηθεί συνθετικά ή αναλυτικά. Η συνθετική διαδικασία είναι συγκριτική, δηλαδή συνίσταται στην ανίχνευση στην περιοχή της ηλικίας κατά την οποία ανανεώνονται κατά μέσο όρο παρόμοιοι οπωρώνες. Η αναλυτική έρευνα προϋποθέτει γνώση των επιπέδων εισοδήματος που οφείλονται στις διάφορες φάσεις του κύκλου παραγωγής. Επιλέγοντας την αναλυτική διαδικασία, προχωράμε για αρκετές φορές αναζητώντας το αντίστοιχο Vo σε διαφορετικές χρονικές περιόδους του κύκλου. Αυτή η διάρκεια, που αντιστοιχεί στο μέγιστο Vo, είναι η ηλικία του κέρδους. Πιθανότατα θα βρίσκεται στο σταθμό μείωσης εισοδήματος.
Ξεκινώντας από το έτος κατά το οποίο μειώνονται τα εισοδήματα, καθορίζεται μια πρώτη υποθετική διάρκεια κύκλου και βάσει αυτού καθορίζεται το Vo. Στη συνέχεια, αυξάνεται η διάρκεια του κύκλου ενός έτους και υπολογίζεται ξανά το Vo. προχωράμε όσο το νέο Vo είναι μεγαλύτερο από το προηγούμενο. η αναζήτηση διακόπτεται όταν το Vo δείχνει την τάση να μειώνεται με την αύξηση της διάρκειας του κύκλου. Έτσι αναγνωρίζεται το μέγιστο Vo, το οποίο αντιστοιχεί, όπως ειπώθηκε, στην ηλικία του μέγιστου κέρδους.

Πεσέτο στην πεδιάδα της Μπολόνιας


Βίντεο: Why did Hitler halt the Advance on Dunkirk? (Ιούλιος 2021).